Pension eröffnen: Gewerbe, Kosten, Ausstattung und erste Gäste

Von der Idee bis zur ersten Buchung

Eine Pension ist ein kleiner Beherbergungsbetrieb, meist mit Frühstück und oft von einer Familie geführt. Zwischen der Idee und dem ersten Gast liegen Entscheidungen, die sich nicht in beliebiger Reihenfolge treffen lassen. Wer zuerst Möbel kauft und danach die Nutzung beim Bauamt erfragt, riskiert teure Umwege.

Die folgenden Schritte ordnen die Arbeit. Plane für Behördenwege und Umbau mehr Zeit ein, als dir lieb ist, und lege den Starttermin erst fest, wenn Genehmigungen vorliegen.

Gewerbe anmelden: Österreich und Deutschland im Vergleich

Die Gewerbeanmeldung ist die Anzeige bei der Behörde, mit der du eine selbständige Tätigkeit an einem Standort aufnimmst. In beiden Ländern führt kein Weg daran vorbei. Unterschiede gibt es bei den Nachweisen, die zusätzlich verlangt werden.

In Österreich nennt die Wirtschaftskammer die Beherbergung von Gästen als freies Gewerbe, solange nicht mehr als zehn Fremdenbetten bereitgestellt werden. Frühstück und kleine Imbisse gehören dann dazu. Auch ein freies Gewerbe musst du anmelden. Ausgenommen ist die Privatzimmervermietung mit bis zu zehn Betten als häusliche Nebenbeschäftigung im eigenen Haushalt.

In Deutschland ist nach dem Merkblatt der IHK Freiburg bei reiner Beherbergung nur eine Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt nötig. Eine Gaststättenerlaubnis brauchst du erst, wenn du auch Gäste von außen bewirtest, etwa in einem Restaurant oder an einer Bar. Rechtsgrundlage der Anzeige ist § 14 der Gewerbeordnung.

Gebäude, Brandschutz und Genehmigungen

Ob du ein Haus als Pension betreiben darfst, entscheidet nicht das Gewerbeamt, sondern die Baubehörde. Eine Wohnnutzung ist nicht automatisch eine Beherbergungsnutzung. Wer ein Wohnhaus umwidmen oder einen Gasthof übernehmen will, klärt vorab, ob die bestehende Genehmigung für den geplanten Betrieb trägt.

In Deutschland gibt die Muster-Beherbergungsstättenverordnung der Länderbauminister (ARGEBAU) einen Anhaltspunkt: Sie gilt für Beherbergungsstätten mit mehr als zwölf Gastbetten. Verbindlich ist die Fassung deines Bundeslands. Unterhalb dieser Grenze gelten trotzdem die allgemeinen Brandschutzvorgaben der Landesbauordnung.

In Österreich hängt es vom Haus ab, ob zusätzlich eine Betriebsanlagengenehmigung nötig ist. Bei Umbau, Erweiterung oder Übernahme klärst du vorab mit der Gewerbebehörde und der Gemeinde, ob ein bestehender Bescheid weiter gilt.

Umsatzsteuer, Gästemeldung und Ortstaxe

Die Umsatzsteuer ist die Steuer auf deine Leistungen, die du an das Finanzamt abführen. Auf die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen gilt in Österreich der Satz von 10 % (Wirtschaftskammer, Stand 24. Juni 2026). In Deutschland gilt für die kurzfristige Beherbergung der ermäßigte Satz von 7 % nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 des Umsatzsteuergesetzes.

Das Frühstück ist in Deutschland ein eigener Posten. Der Bundesfinanzhof hat am 21. Mai 2026 bestätigt, dass es nicht unter den Übernachtungssatz nach Nr. 11 fällt (Pressemitteilung vom 1. Oktober 2026). Seit dem 1. Januar 2026 gelten für Speisen in Restaurant- und Verpflegungsleistungen nach § 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG wieder 7 %, für Getränke 19 %. Weise Frühstück deshalb getrennt aus und besprich die Aufteilung des Zimmerpreises mit deiner Steuerberatung. In Österreich zählen regelmäßig mit der Beherbergung verbundene Nebenleistungen zum Satz von 10 %; wie dein Frühstückspreis einzuordnen ist, kläre mit der Steuerberatung.

Kosten planen und Mindestauslastung berechnen

Verlässliche Durchschnittskosten für den Start einer Pension gibt es nicht, weil Haus, Zustand und Standort die Summe bestimmen. Sinnvoll ist deshalb ein Kostenplan nach Blöcken, in den du Angebote vor Ort einsetzt. Die Tabelle zeigt, welche Blöcke dazugehören und woher du die Zahl bekommst.

Trenne einmalige Ausgaben, die du vor dem ersten Gast tätigen, von laufenden Kosten, die jeden Monat anfallen. Letztere entscheiden darüber, ob die Pension trägt.

Zimmer und Haus ausstatten

Gäste bewerten eine Pension vor allem nach Sauberkeit, Bett und Bad. Investiere dort zuerst. Ein gutes Bett und ein funktionierendes Bad sind in Bewertungen sichtbarer als Dekoration.

Plane außerdem den Wäschekreislauf. Pro Zimmerwechsel brauchst du Bettwäsche, Handtücher und Badematten mindestens zweimal, damit am Anreisetag ein Satz frisch im Schrank liegt, während der andere in der Wäsche ist.

Die ersten Gäste gewinnen

Neue Pensionen starten ohne Bewertungen. Buchungsportale liefern deshalb den schnellsten Zugang zu Gästen, kosten aber Provision je Buchung. Die Höhe steht im Vertrag mit dem Portal. Rechne sie in deinen Preis ein, bevor du Zimmer einstellst.

Eine eigene Website mit Buchungsseite spart langfristig Provision, braucht aber Zeit, bis sie gefunden wird. Beginne mit klaren Fotos der Zimmer, Preisen, Anreise- und Abreisezeiten und der Lage. Pflege Verfügbarkeit und Preise in allen Kanälen aus einer Quelle, sonst wird dasselbe Zimmer zweimal verkauft.