Ferienwohnung vermieten: der Start in Österreich und Deutschland

Diese Prüfungen kommen vor dem ersten Inserat

Eine Ferienwohnung ist eine Wohneinheit mit eigener Küche und eigenem Bad, die du wechselnden Gästen gegen Entgelt für kurze Zeit überlässt.

Beginne mit den Fragen, die ein Nein bedeuten können. Wer zuerst Möbel kauft und danach erfährt, dass die Widmung Ferienvermietung ausschließt, hat investiert, ohne vermieten zu dürfen. Die Tabelle zeigt, welche Stelle was entscheidet.

Österreich: Gewerbe, Gästemeldung und Steuer

Die Privatzimmervermietung ist in Österreich kein Gewerbe, wenn Haushaltsangehörige sie als häusliche Nebenbeschäftigung betreiben und sie höchstens zehn Fremdenbetten umfasst. Die Wirtschaftskammer leitet das aus § 2 Abs. 1 Z 9 der Gewerbeordnung und einer Verfassungsbestimmung von 1974 ab; die Gäste wohnen dabei im Haus, in dem du selbst leben (Stand: Februar 2024). Wer mehr als zehn Betten mit Zusatzleistungen wie Verpflegung oder täglicher Reinigung anbietet, betreibt nach der Bundesplattform oesterreich.gv.at (Stand: August 2026) eine gewerbliche Beherbergung.

Eigene Apartments, in denen du nicht wohnst, passt selten in die Privatzimmervermietung. Kläre den Fall vor dem Start mit der Wirtschaftskammer oder der Gewerbebehörde deiner Bezirkshauptmannschaft. Unabhängig vom Gewerbe kann die Widmung der Liegenschaft die Ferienvermietung beschränken. Das Wirtschaftsministerium nennt Raumordnung ausdrücklich als Vorgabe, die neben der Gewerbeordnung bestehen bleibt.

Jeder Gast gehört in das Gästeverzeichnis. Inhaberinnen und Inhaber von Beherbergungsbetrieben, auch Privatzimmervermieter, tragen Gäste unverzüglich ein, spätestens innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft (Stand: Januar 2026, oesterreich.gv.at). Das Verzeichnis darf elektronisch geführt werden. Welche Abgabe du zusätzlich einheben, bestimmt das Landesrecht. In Wien hebt der Inhaber die Ortstaxe ein, führt sie an den Magistrat ab und reicht jährlich eine Erklärung ein.

Deutschland: Baurecht, Meldeschein und Steuer

Eine Ferienwohnung ist baurechtlich in der Regel ein nicht störender Gewerbebetrieb. In anderen Fällen, vor allem wenn sie dem Hauptnutzen des Gebäudes baulich untergeordnet ist, kann sie als Beherbergungsbetrieb gelten. So regelt es § 13a der Baunutzungsverordnung. Das ist eine baurechtliche Einordnung; ob du ein Gewerbe anmeldest, ist eine eigene Frage. Ob die Nutzung in deinem Gebiet zulässig ist, entscheidet das Bauamt anhand des Bebauungsplans. Frage vor dem Kauf einer Wohnung nach, nicht danach.

Dazu kommt in vielen Großstädten das Zweckentfremdungsrecht. In Hamburg braucht eine Genehmigung, wer Wohnraum an wechselnde Gäste überlässt. Die ganze Hauptwohnung darf dort nur bei vorübergehender Abwesenheit und weniger als acht Wochen im Jahr überlassen werden. München erlaubt bis zu acht Wochen, also 56 Kalendertage, im Kalenderjahr. Beide Städte nennen Bußgelder bis 500.000 €, München ausdrücklich je Verstoß (Stand: Oktober 2026, Angaben der Städte). Kleinere Gemeinden haben oft keine solche Satzung, frage trotzdem nach.

Registrierungsnummer nach der EU-Verordnung

Die EU-Verordnung 2024/1028 verlangt von Gastgebern eine Registrierungsnummer, aber nur dort, wo ein Register besteht. Sie gilt seit dem 20. Mai 2026 und führt keine allgemeine Registrierungspflicht ein. Plattformen müssen monatlich Buchungsdaten an die Behörden melden.

In Österreich setzt die Verordnung nach dem Opt-in-Prinzip um, und die Bundesländer entscheiden selbst. Laut Wirtschaftsministerium setzt derzeit kein Bundesland sie um, es gibt keine Registrierungspflicht und kein Inserat braucht eine Nummer. In Deutschland muss ein Land zuerst ein Gesetz erlassen, danach führt die Gemeinde ein Register ein. Gibt es eines, benötigt jede Einheit eine eigene Nummer, die du bei der Gemeinde beantragst und im Inserat angeben (Bundesnetzagentur, 2026).

Mindestpreis aus Kosten und Auslastung rechnen

Der Mindestpreis pro Nacht ist der Betrag, bei dem deine Jahreskosten durch die erwarteten Übernachtungen gedeckt sind. Er entsteht aus deiner Rechnung, nicht aus dem Preis der Wohnung nebenan. Rechne Kredit oder Pacht, Strom, Internet, Versicherung, Abgaben und Ersatzanschaffungen auf das Jahr und teile durch die Nächte, die du realistisch vergibst.

Endreinigung, Wäsche und Portalprovision kommen dazu. Die Provision legt dein Vertrag mit dem Portal fest, prüfe sie vor dem Inserat. Die Wohnung selbst braucht eine Ausstattung, die zur Zielgruppe passt: Familien suchen Kinderbett und Geschirr, Paare eine gute Matratze und Parkplatz.

Portale und eigene Buchungsseite

Ein Buchungsportal bringt Gäste, nimmt dafür aber eine Provision. Neue Wohnungen starten meist über ein oder zwei Portale, weil dort die Gäste bereits suchen. Pflege dort Fotos, Beschreibung, Mindestaufenthalt und Stornobedingungen vollständig, denn Gäste vergleichen in Sekunden.

Mit der Zeit lohnt sich eine eigene Buchungsseite, über die Stammgäste direkt reservieren. Dann zahle keine Portalprovision, tragen aber Aufwand für Zahlung und Kundenanfragen. Wer Portale und eigene Seite gleichzeitig nutzt, braucht einen Kalender, der Buchungen sofort abgleicht. Sonst vergibst du dieselbe Nacht zweimal.

So funktioniert das in STRYK

Mit einer Wohnung genügt ein Kalender auf Papier, ab der zweiten oder dritten Einheit wird er unsicher. STRYK führt jede Wohnung als Einheit im Belegungsplan und prüft die Verfügbarkeit, bevor eine Buchung gespeichert wird. Die Ortstaxe trägst du einmal ein, sie erscheint danach im Preis und in der Rechnung. Die Höhe legt deine Gemeinde fest. STRYK prüft den Betrag nicht gegen die Satzung.

Die Buchungsseite ist im Kernpreis enthalten. Der Channel Manager ist im STRYK-Grundpreis enthalten. Portalverträge und Provisionen bleiben bei dir.

Den Wechseltag organisieren

Der Wechseltag ist der Tag, an dem Abreise und Anreise zusammenfallen und die Wohnung in wenigen Stunden gereinigt sein muss. Ein typischer Samstag: Gäste reisen bis 10:00 ab, die nächsten kommen ab 16:00. Dazwischen liegen sechs Stunden für Kontrolle, Reinigung, Wäsche und Übergabe.

Lege die Schlüsselübergabe vor der ersten Buchung fest. Persönlich ist am freundlichsten, Schlüsselbox oder Code spart die Wartezeit. Beides verlangt eine klare Wegbeschreibung und eine Telefonnummer für den Notfall.

Checkliste für die ersten vier Wochen

Die erste Buchung ist erreicht, wenn Wohnung, Papiere und Inserat zusammenpassen. Arbeite die Liste von oben nach unten ab, denn die ersten Punkte können alles stoppen.

Wenn alle Punkte erledigt sind, schaltest du das Inserat frei und halte die Preise in der ersten Saison bewusst offen. Nach den ersten drei bis fünf Buchungen siehst du, welche Nächte schwer zu füllen sind.