Ferienwohnung in Österreich: Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Ortstaxe

Drei Abgaben für Vermieter von Ferienwohnungen

Eine Ferienwohnung löst in Österreich drei getrennte Abgaben aus: Einkommensteuer auf den Überschuss, Umsatzsteuer auf die Beherbergung und die Ortstaxe des Bundeslandes. Jede hat eine eigene Rechtsgrundlage, eigene Fristen und eine andere Stelle, an die du zahlst. Geltungsbereich ist Österreich, Rechtsstand Oktober 2026.

Gemeint ist jede Wohnung, die du tage- oder wochenweise gegen Entgelt an wechselnde Gäste vermietest. Ob du sie anbieten darfst, ist eine andere Frage. Sie hängt an Widmung, Gewerberecht und Hausvertrag und steht im Beitrag Ferienwohnung in Österreich: Genehmigung und Widmung.

Einkunftsart: Vermietung oder Gewerbebetrieb

Die Einkunftsart bestimmt, wie du den Überschuss ermittelst und welche Pflichten dazukommen. Die reine Vermietung einer Ferienwohnung ohne Frühstück und Reinigung zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (oesterreich.gv.at, Stand: 23. April 2026). Das Finanzministerium ordnet auch die touristische Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen dieser Einkunftsart zu (BMF, Stand: 1. Jänner 2026).

Bei mehr als zehn Fremdenbetten liegt laut oesterreich.gv.at keine Vermietung und Verpachtung mehr vor, dann nimmt die Verwaltung Einkünfte aus Gewerbebetrieb an. Schneeräumung, Müllabfuhr sowie Heizwärme und Warmwasser nennt die Seite ausdrücklich als Leistungen, die keine Nebenleistungen im Sinn dieser Abgrenzung sind.

Der Registrierkassen-Erlass des Finanzministeriums (BMF-AV 2/2026 vom 2. Jänner 2026) nennt als Beispiel für Vermietung und Verpachtung die kurzfristige Appartementvermietung ohne Nebenleistungen mit höchstens fünf Appartements. Er hält ebenso fest, dass Gewerbebetrieb vorliegt, wenn eine gewisse Anzahl von Betten oder Appartements überschritten wird oder bestimmte Nebenleistungen erbracht werden.

Gewerbliche Einzelunternehmer prüfen außerdem ihre Pflichtversicherung bei der SVS. Wer nur in geringem Ausmaß selbständig tätig ist, kann eine Befreiung beantragen. Die SVS nennt dafür für 2026 Einkünfte bis 6.613,20 € und Umsätze bis 55.000 €.

Einkommensteuer: Überschuss, Erklärung und Fristen

Bei Vermietung und Verpachtung unterliegt nur der Überschuss der Einkommensteuer, also die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten (BMF). Werbungskosten sind Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen, etwa Portalprovisionen, Betriebskosten, Instandhaltung und Abschreibung. Das Finanzamt addiert den Überschuss zu deinen übrigen Einkünften und wendet den progressiven Tarif auf die Summe an.

Ob du eine Erklärung abgeben musst, regelt § 42 Abs. 1 EStG (Fassung ab 1. Jänner 2026). Enthält dein Einkommen keine lohnsteuerpflichtigen Einkünfte, besteht die Pflicht ab einem Einkommen von mehr als 13.539 € (für 2027: 13.846 €) oder auf Aufforderung des Finanzamts. Hast du Lohn, wirst du nach § 41 Abs. 1 Z 1 EStG veranlagt, sobald deine anderen Einkünfte zusammen 730 € übersteigen.

Die Erklärung für ein Kalenderjahr gibst du bis 30. April des Folgejahres auf Papier ab oder bis 30. Juni über FinanzOnline (USP, Stand: 1. Jänner 2026). Vorauszahlungen sind zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig, wenn das Finanzamt sie festsetzt.

Umsatzsteuer: 10 Prozent oder Kleinunternehmerbefreiung

Die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen samt den regelmäßig damit verbundenen Nebenleistungen ist mit 10 % umsatzsteuerpflichtig (§ 10 Abs. 2 Z 3 lit. c UStG, Fassung ab 1. Juli 2026). Die Befreiung für die Vermietung von Grundstücken gilt ausdrücklich nicht für die Beherbergung (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG).

Eine Ausnahme bietet die Kleinunternehmerregelung. Deine Umsätze sind befreit, wenn der Umsatz des Vorjahres 55.000 € nicht übersteigt und der Umsatz des laufenden Jahres die Grenze nicht überschreitet. Eine Überschreitung um höchstens 10 % schadet im laufenden Jahr nicht (§ 6 Abs. 1 Z 27 UStG, Fassung ab 1. Jänner 2026). Der Vorteil ist laut oesterreich.gv.at (Stand: 31. August 2026), dass du keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Der Nachteil ist, dass du keine Vorsteuer abziehen kannst.

Auf die Befreiung kannst du verzichten. Der Verzicht erfolgt schriftlich beim Finanzamt, gilt ab Beginn eines Kalenderjahres und bindet mindestens fünf Kalenderjahre (§ 6 Abs. 3 UStG). Er kann sich lohnen, wenn du Möbel oder Umbauten mit Umsatzsteuer bezahlen und die Vorsteuer zurückholen willst. Rechne das vorab mit der Steuerberatung durch.

Ortstaxe: Einheben, ausweisen, abführen

Die Ortstaxe ist eine Abgabe auf die Nächtigung von Gästen, die der Betrieb vom Gast einhebt und an Gemeinde, Tourismusverband oder Land abführt. Sie ist in Österreich Landesrecht, und jedes Bundesland hat ein eigenes Gesetz. Die Landesgesetze erfassen dabei nicht nur Hotels: In Tirol und Niederösterreich etwa sind Privatzimmer und Ferienwohnungen abgabepflichtige Unterkünfte.

Den Betrag legt je nach Land das Gesetz, die Landesregierung, eine Verordnung oder die Gemeinde fest. Übernimm deshalb nie einen Satz aus dem Inserat eines anderen Ortes. Die Tabelle zeigt vier Beispiele. Die übrigen Länder und die Altersgrenzen für Kinder findest du im Beitrag Ortstaxe in den österreichischen Bundesländern.

Belege, Registrierkasse und Aufbewahrung

Die Registrierkassenpflicht gilt nur für betriebliche Einkunftsarten. Privatzimmervermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unterliegen ihr nach dem Erlass des Finanzministeriums nicht (BMF-AV 2/2026). Liegt ein Gewerbebetrieb vor, besteht die Pflicht ab einem Jahresumsatz von 15.000 € je Betrieb, sofern die Barumsätze 7.500 € im Jahr überschreiten. Bankomat- und Kreditkartenzahlung gilt dabei als Barzahlung (§ 131b Abs. 1 Z 2 und 3 BAO).

Eine Belegerteilungspflicht besteht auch für Kleinunternehmer und für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Registrierkassen- und belegerteilungspflichtig sind laut Erlass jedoch nur Barumsätze.

Bücher, Aufzeichnungen und Belege bewahrst du sieben Jahre auf (§ 132 Abs. 1 BAO). Eine Rechnung mit Zeitraum und ausgewiesener Ortstaxe belegt Umsatz und Abgabe gegenüber Finanzamt und Gemeinde, auch wo das Gesetz keinen Beleg verlangt.

Prüfliste vor dem ersten Gast

Gehe die Punkte mit deiner Steuerberatung durch, bevor das erste Inserat online geht. Die Reihenfolge führt von der Einstufung über die Umsatzsteuer zu den laufenden Meldungen.

Dieser Abschnitt gibt einen Überblick (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindlich sind die Vorgaben deiner Gemeinde beziehungsweise deines Landes.