Ferienwohnung in Deutschland: Einkommen-, Gewerbe- und Umsatzsteuer

Private Vermietung oder Gewerbebetrieb

Die Einordnung als Vermietung oder Gewerbebetrieb ist die erste Weiche, weil sie Einkunftsart und Gewerbesteuer bestimmt. Die Vermietung von Gebäuden und Wohnungen gehört nach § 21 Abs. 1 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Gehören die Einkünfte zu einer anderen Einkunftsart, etwa zum Gewerbebetrieb, werden sie dort erfasst (§ 21 Abs. 3 EStG).

Ob eine Vermietung gewerblich ist, hängt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs davon ab, inwieweit sie nach Art des Objekts und Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist (Urteil vom 28. Mai 2020, IV R 10/18). In § 15 EStG steht keine feste Zahl von Wohnungen, ab der ein Gewerbe beginnt. Es kommt auf das Gesamtbild an.

Woran das Finanzamt eine hotelmäßige Vermietung erkennt

Eine hotelmäßige Vermietung liegt vor, wenn die Wohnung wie ein Hotelzimmer angeboten und betrieben wird. Im Fall des Bundesfinanzhofs wurden drei Ferienwohnungen über Online-Portale als Hotelzimmer mit Frühstück angeboten. Das Gericht sah das Angebot als hotelmäßig an.

Dennoch wurde der Eigentümer dort nicht gewerblich besteuert. Die Vermittlungsgesellschaft hatte ein eigenes wirtschaftliches Interesse und erbrachte hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene oder fremde Rechnung. Deine gewerbliche Tätigkeit wurde dem Eigentümer deshalb nicht zugerechnet. Ein gewerblicher Vermittler macht den Vermieter also nicht zwangsläufig zum Gewerbetreibenden.

Biete dagegen selbst Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts oder Wäschewechsel an, nähert sich deine Vermietung einem Beherbergungsbetrieb. Wo die Grenze für deinen Fall liegt, entscheidet das Finanzamt anhand deiner tatsächlichen Leistungen. Besprich die folgenden Punkte vorab mit deiner Steuerberatung.

Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen

Die Einnahmen aus der Ferienwohnung gehören in deine persönliche Einkommensteuer, ob als Vermietungseinkünfte (§ 21 EStG) oder als gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG). Ein eigener Steuersatz für Ferienwohnungen existiert nicht. Du ziehst Ausgaben ab, die mit der Vermietung zusammenhängen, und versteuern den Überschuss oder Gewinn.

Verluste erkennt das Finanzamt nur an, wenn du die Absicht hast, auf Dauer Überschüsse zu erzielen. Bei einer Wohnung, die ausschließlich an Feriengäste vermietet wird, unterstellt der Bundesfinanzhof diese Absicht, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreitet. Als erheblich gilt eine Unterschreitung um mindestens 25 Prozent (Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24).

Maßgeblich ist die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren, nicht ein einzelnes Jahr. Die Darlegungslast liegt bei dir. Liegt die Vermietung deutlich unter dem Ortsdurchschnitt, prüft das Finanzamt die Absicht mit einer Prognose, die regelmäßig 30 Jahre umfasst.

Gewerbesteuer nur bei Gewerbebetrieb

Gewerbesteuer zahlt nur, wer einen Gewerbebetrieb im Sinne des Einkommensteuergesetzes führt (§ 2 Abs. 1 GewStG). Wer als Privatvermieter eingeordnet ist, schuldet sie nicht. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften bleibt ein Gewerbeertrag bis 24.500 Euro im Jahr steuerfrei (§ 11 Abs. 1 GewStG). Auf den übersteigenden Betrag wird eine Messzahl von 3,5 Prozent angewendet (§ 11 Abs. 2 GewStG).

Aus dem Messbetrag errechnet die Gemeinde die Steuer mit ihrem Hebesatz (§ 16 Abs. 1 GewStG). Der Hebesatz unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde; deinen findest du auf der Website der Gemeinde oder im Bescheid.

Bei Einkünften aus Gewerbebetrieb ermäßigt sich die Einkommensteuer um das Vierfache des Gewerbesteuer-Messbetrags, höchstens um die tatsächlich zu zahlende Gewerbesteuer (§ 35 Abs. 1 EStG). Für Unternehmen, die nur eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, sieht § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG auf Antrag eine erweiterte Kürzung vor. Ob dein Betrieb sie nutzen kann, hängt von seinem Umfang ab und gehört in die Beratung.

Umsatzsteuer auf kurzfristige Beherbergung

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG). Davon ausgenommen ist die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Eine Ferienwohnung fällt in der Regel unter diese Ausnahme, die Vermietung ist dann steuerpflichtig. Ab wann eine Beherbergung nicht mehr kurzfristig ist, legt die Finanzverwaltung im Umsatzsteuer-Anwendungserlass (Abschnitt 4.12.9) aus. Prüfe dort die Dauer, wenn du auch länger vermietest.

Auf die Vermietung der Räume gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, sind davon ausgenommen, auch wenn sie im Mietpreis stecken. Für Verpflegung gilt seit 1. Januar 2026 ebenfalls 7 Prozent: § 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG nennt Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen mit Ausnahme der Abgabe von Getränken. Ein Frühstück wird deshalb geteilt, die Speisen mit 7 Prozent, die Getränke mit 19 Prozent. Für Pauschalpreise lässt die Finanzverwaltung ab 2026 einen Sammelposten von 15 Prozent für die regelbesteuerten Leistungen zu (bis 2025: 20 Prozent; BMF-Schreiben vom 22.12.2025). Welcher Satz für Endreinigung und Bettwäsche gilt, kläre mit der Steuerberatung, bevor du die Preise festlegst.

Was Buchungsportale dem Finanzamt melden

Plattformbetreiber melden Vermieter an das Bundeszentralamt für Steuern. Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz zählt die zeitlich begrenzte Überlassung von Nutzungen an unbeweglichem Vermögen gegen Vergütung zu den relevanten Tätigkeiten (§ 5 Abs. 1 PStTG). Eine Ferienwohnung, die du über ein Portal anbietest, fällt darunter.

Das Portal muss du darüber informierst und dir die gemeldeten Angaben bis zum 31. Januar des Folgejahres mitteilen (§ 22 PStTG). Vergleiche diese Mitteilung mit deiner eigenen Buchungsliste. Ob ein Portal meldet, ändert nichts an deiner Pflicht, die Einnahmen zu erklären.

Reihenfolge für die ersten Wochen

Wer eine Ferienwohnung neu vermietet, klärt die Steuerfragen vor der ersten Buchung. Die folgenden Schritte ordnen den Weg, die Einordnung im Einzelfall übernimmt deine Steuerberatung.