Hotellets nyckeltal: beläggning, ADR och RevPAR enkelt förklarat

De tre grundläggande nyckeltalen: beläggning, ADR och RevPAR

En rumsnatt är ett rum under en natt. Ett hotell med 25 rum har under en månad med 30 dagar 750 tillgängliga rumsnätter. Är ett rum belagt i tre nätter blir det tre sålda rumsnätter. Ur dessa två storheter och logiintäkten, alltså intäkten från övernattningen utan frukost, restaurang eller spa, får man de tre grundläggande nyckeltalen.

Beläggningen (occupancy) anger hur stor andel av de tillgängliga rumsnätterna som sålts. ADR (average daily rate, genomsnittligt rumspris) anger vad en såld rumsnatt i snitt har gett. RevPAR (revenue per available room) fördelar logiintäkten på alla tillgängliga rumsnätter, även de tomma. Därmed visar den hur väl du har sålt din kapacitet som helhet.

Därför är RevPAR så viktigt: hög beläggning går nästan alltid att nå med låga priser, högt ADR går att nå med några få dyra bokningar. Båda kan skada hotellet. RevPAR stiger bara när förhållandet mellan pris och beläggning blir bättre. Bestäm en gång internt om spärrade rum, till exempel vid renovering, räknas som tillgängliga, och håll sedan fast vid det.

Ett räkneexempel för ett hotell med 25 rum

Ta ett hypotetiskt hotell med 25 rum i september, alltså 30 dagar. Alla siffror är ett exempel och netto, alltså utan moms och utan turistskatt. Hotellet säljer 510 rumsnätter under månaden och får en logiintäkt på 56 100 €. Med frukost, restaurang, bar och tillägg blir den totala intäkten 78 000 €. Efter personal, varuinköp, energi, provisioner och övriga driftskostnader blir bruttorörelseresultatet (GOP) 24 000 €.

Det ger nyckeltalen: 750 tillgängliga rumsnätter, 68 % beläggning, 110 € ADR och 74,80 € RevPAR. Kontrollen stämmer: 110 € × 68 % ger också 74,80 €. Räknat på hela hotellet ger varje tillgängligt rum 104 € total intäkt per natt (TRevPAR) och 32 € rörelseresultat (GOPPAR).

Intressant blir det vid en jämförelse. Anta att hotellet i september förra året sålde 570 rumsnätter för 95 €: 76 % beläggning, men bara 54 150 € logiintäkt och 72,20 € RevPAR. Beläggningen har alltså sjunkit, men RevPAR har ändå ökat, och 60 färre rum behövde städas. Just den bedömningen saknas om man bara tittar på beläggningen.

Blicka framåt: pickup, pace, bokningsfönster, kanalmix och avbokningsgrad

Pickup är antalet rumsnätter som har tillkommit för en framtida period under ett visst tidsintervall, minus avbokningar. Exempel: för den första lördagen i oktober fanns 14 rum bokade på måndagen och 19 på söndagen. Veckans pickup är fem rum. En ovanligt hög pickup är en signal om att du kan vara för billiga; uteblir den är det dags för ett erbjudande eller en titt på bokningssajterna.

Pace jämför dagens bokningsläge för en period med läget samma period hade vid samma tid före ankomst förra året. Har hotellet 15 rum bokade 30 dagar före oktoberhelgen men hade 11 vid samma tidpunkt förra året, ligger efterfrågan före. Pace är den viktigaste tidiga varningen, eftersom den visar avvikelser veckor före vistelsen.

Bokningsfönstret (booking window) mäter hur många dagar som ligger mellan bokning och ankomst. Ett stadshotell lever ofta på bokningar med kort framförhållning, ett semesterhotell i fjällen får många bokningar månader i förväg. Den som känner sitt bokningsfönster vet när prisändringar får effekt och när de kommer för sent. Kanalmixen visar vilka vägar dina rumsnätter säljs genom: direkt, per telefon, via Booking.com, Expedia eller andra bokningssajter. Den är grunden för att bedöma provisioner och beroenden.

Avbokningsgraden sätter avbokade bokningar i relation till alla bokningar under en period. Avbokas 18 av 180 bokningar är den 10 %. Stiger den tydligt är det värt att titta på kanal och pris: flexibla bokningar via bokningssajter avbokas ofta oftare än direktbokningar med förskott. No-shows ska ha en egen siffra, eftersom de har andra orsaker och andra följder för fakturan.

De fem siffror ett litet hotell bör titta på varje vecka

Ett hotell med 15 till 50 rum behöver inget revenueteam, men en fast kvart i veckan. Gå till exempel igenom samma fem siffror varje måndag, skriv ner vad du lägger märke till och bestäm om du ändrar något i priser eller restriktioner. Viktigare än den perfekta siffran är regelbundenheten: den som tittar likadant varje vecka ser mönster.

Titta alltid på två perioder: den gångna veckan för att lära, och de kommande 30 till 90 dagarna för att agera. För framtiden räknas bokningsläget per datum och pickup de senaste sju dagarna, för det förflutna RevPAR, ADR och kanalmix.

Typiska fel när man räknar och jämför

Det vanligaste felet är snittet över hela säsongen. En vintersäsong med 72 % beläggning kan bestå av fullbokade jullov och halvtomma januariveckor. Snittet döljer just de veckor då du hade kunnat påverka något med pris eller paket. Titta minst per vecka, helst per veckodag, och jämför lovperioder med lovperioder.

Det andra felet är att blanda brutto och netto. Ett ADR inklusive moms, frukost och turistskatt är ett annat värde än ett netto-ADR för enbart övernattningen. Båda är tillåtna, men inte jämförbara. Bestäm vilken bas du använder och skriv den bredvid siffran. Det gäller särskilt när du jämför dina värden med siffror från en bokningssajts extranät, en branschrapport eller förra året från ett annat system.

Fler fallgropar: provisioner glöms bort, så att en bokningssajts ADR ser bättre ut än det är. Spärrade rum räknas ena gången som tillgängliga och andra gången inte. Avbokade bokningar ligger kvar i beläggningen. Och nyckeltal betraktas utan jämförelse: ett RevPAR på 74,80 € säger lite i sig, men mycket jämfört med förra året eller budget.

Så hjälper STRYK din med nyckeltalen

I STRYK skapas nyckeltalen ur samma data som ditt team arbetar med: bokningar, rum, priser och fakturor. I uppföljningen i ekonomidelen ser du för en valfri period beläggning, ADR, RevPAR och rumsintäkt, alla som bruttovärden, samt tillgängliga, sålda och spärrade rumsnätter. En jämförelseperiod, till exempel samma månad förra året, står direkt bredvid. Kanalöversikten visar rumsnätter, andel, rumsintäkt och ADR per bokningskälla, så att du ser din kanalmix utan eget kalkylark.

Rapporterna i PMS visar dessutom bokningar, genomsnittlig vistelselängd, avbokningsgrad, no-shows, fördelning per bokningskanal och kategori samt intäkter och utestående belopp. Varje rapport kan exporteras som pdf, Excel-fil eller CSV, med samma filter som i vyn. Den som arbetar med skatterådgivare eller ägare kan i ledningsrapporten även visa intäkt och rörelseresultat per tillgängligt rum, så snart bokföringskontona är fullständigt mappade; innan dess visar STRYK medvetet inte dessa värden.

För att blicka framåt finns tilläggsmodulen Intelligent Pricing. Den analyserar beläggning, pickup, pace, bokningskurva, bokningsfönster och ADR per kategori och ankomstdag och gör om det till prisrekommendationer som går att granska. Mer om detta finns i guiden om dynamisk prissättning.