In breve
Den Nachtpreis einer Ferienwohnung berechnest du so: Jahresfixkosten plus Zielgewinn geteilt durch die geplanten vermieteten Nächte ergibt den Sockelpreis. Dazu kommen die Kosten je Nacht und je Aufenthalt, etwa Reinigung. Rechne bei Portalbuchungen die Provision auf, und verteile den Betrag mit Saisonfaktoren auf Neben-, Mittel- und Hauptsaison.
I punti essenziali
- Der Mindestpreis hängt stark an der Auslastung: Im Beispiel liegt er bei 40 % Auslastung rund 40 € je Nacht über dem Wert bei 70 %.
- Reinigung und Wäsche gehören je Aufenthalt in die Rechnung, die Portalprovision als Aufschlag auf den Portalpreis.
- Saisonfaktoren verteilen den Jahresbedarf auf die Nächte. Der Durchschnitt aller Nächte muss den Zielpreis erreichen.
- Der Marktvergleich begrenzt den Preis nach oben, die Rechnung nach unten. Liegt der Markt darunter, änder Kosten oder Auslastungsziel.
Der Rechenweg in sechs Schritten
Der Mindestpreis ist der Nachtpreis, bei dem deine Ferienwohnung nach Abzug aller Kosten gerade den gewünschten Gewinn abwirft. Er ist keine Marktaussage, sondern deine Untergrenze. Darunter vermietest du mit Verlust oder ohne Rücklage.
Die Rechnung braucht nur Stift und Tabelle. Alle Beträge in den folgenden Abschnitten sind ein Beispiel für eine Wohnung mit zwei Zimmern und keine Marktwerte. Ersetze sie durch deine eigenen Zahlen.
Vom Kostenblock zum Nachtpreis
Jahresfixkosten summieren
Trage alle Kosten ein, die auch bei leerer Wohnung anfallen, etwa Kreditrate oder Miete, Strom-Grundgebühr, Versicherung und Internet.
Zielgewinn festlegen
Lege fest, wie viel nach allen Kosten pro Jahr übrig bleiben soll, auch als Rücklage für Renovierung und Steuern.
Vermietete Nächte schätzen
Multipliziere 365 mit einer vorsichtigen Auslastung. Die Zahl der vermieteten Nächte teilt später die Fixkosten.
Kosten je Nacht und je Aufenthalt addieren
Reinigung, Wäsche und Verbrauchsmaterial rechnest du je Aufenthalt oder Nacht, nicht pauschal im Jahr.
Provision aufschlagen
Für Buchungen über Portale rechnest du den Preis so hoch, dass nach Abzug der Provision der Bedarf bleibt.
Auf Saisons verteilen
Wandle den Durchschnittspreis mit Faktoren in Preise für Neben-, Mittel- und Hauptsaison um und prüfe den Durchschnitt.
Kostenvorlage für das Jahr ausfüllen
Die Vorlage trennt Fixkosten, die unabhängig von Gästen anfallen, von variablen Kosten, die mit jeder Buchung steigen. Die Trennung entscheidet, ob du bei schwacher Auslastung zu niedrig kalkulieren.
Die Beispielwerte stammen von einer Wohnung für vier Personen. Vergessen werden meist Ersatz für Wäsche und Geschirr, Fotos, Software und der Aufwand für Schlüsselübergabe oder Gästekontakt. Setze für eigene Arbeitszeit einen Stundenwert an, wenn du Gäste selbst betreust.
| Position | Art | Beispiel (€) | Dein Wert |
|---|---|---|---|
| Kreditrate oder Miete | fix | 6.000 | |
| Strom, Heizung, Wasser, Müll, Internet | fix | 2.400 | |
| Versicherung und Abgaben | fix | 600 | |
| Instandhaltung, Ersatz für Wäsche und Ausstattung | fix | 1.200 | |
| Software, Fotos, Verwaltung | fix | 600 | |
| Summe Fixkosten | fix | 10.800 | |
| Reinigung und Wäsche je Aufenthalt | variabel | 55 | |
| Verbrauchsmaterial je Nacht | variabel | 2 | |
| Portalprovision auf den Portalpreis | variabel | 15 % |
Auslastung vorsichtig ansetzen
Die Auslastung ist der Anteil der verfügbaren Nächte, die tatsächlich vermietet sind. Eine Wohnung mit 200 vermieteten Nächten im Jahr hat rund 55 % Auslastung. Dieser Wert ist die größte Unbekannte der Rechnung.
Neue Wohnungen haben im ersten Jahr meist weniger Buchungen, weil Bewertungen fehlen. Rechne deshalb mit drei Szenarien: schwach, erwartet und gut. Wer nur mit dem guten Fall kalkuliert, muss im ersten schwachen Jahr den Preis senken, obwohl die Kosten bleiben.
Hast du schon Buchungen aus einem Vorjahr, ersetze die Schätzung durch deine echte Zahl. Zähle dabei nur Nächte mit Gästen, nicht gesperrte Tage für Eigennutzung oder Renovierung.
Durchgerechnetes Beispiel: Mindestpreis je Nacht
Angenommen, eine Wohnung hat 10.800 € Fixkosten, soll 3.000 € Gewinn abwerfen und wird an 200 Nächten vermietet. Die Gäste bleiben im Schnitt vier Nächte, die Reinigung kostet 55 € je Aufenthalt.
Die Rechnung läuft in vier Zeilen: 13.800 € geteilt durch 200 Nächte sind 69,00 €. Die Reinigung ergibt 13,75 € je Nacht (55 € geteilt durch 4), das Verbrauchsmaterial 2 €. Der Bedarf liegt bei 84,75 € je Nacht. Bei 15 % Provision muss der Portalpreis 84,75 € geteilt durch 0,85 betragen, also rund 99,71 €.
| Auslastung | Vermietete Nächte | Direkt (€ je Nacht) | Portal (€ je Nacht) |
|---|---|---|---|
| 40 % | 146 | 110,27 | 129,73 |
| 55 % | 200 | 84,75 | 99,71 |
| 70 % | 255 | 69,87 | 82,20 |
Saisonpreise aus dem Durchschnitt ableiten
Ein Saisonfaktor ist die Zahl, mit der du den Mittelpreis für eine Zeit im Jahr erhöhst oder senkst. Die Faktoren verteilen den Jahresbedarf auf die Nächte, in denen Gäste am meisten zahlen.
Im Beispiel liegen 60 Nächte in der Nebensaison, 80 in der Mittelsaison und 60 in der Hauptsaison. Die Faktoren 0,8, 1,0 und 1,25 sind Annahmen. Welche Faktoren deine Region trägt, zeigt der Blick auf vergleichbare Inserate.
| Saison | Nächte | Preis je Nacht | Umsatz |
|---|---|---|---|
| Nebensaison | 60 | 79 € | 4.740 € |
| Mittelsaison | 80 | 99 € | 7.920 € |
| Hauptsaison | 60 | 124 € | 7.440 € |
| Summe | 200 | Ø 100,50 € | 20.100 € |
Probe: Bleibt der Zielgewinn?
Ziehe von den 20.100 € Umsatz die Provision von 15 % ab, bleiben 17.085 €. Davon gehen 3.150 € variable Kosten ab (50 Aufenthalte zu 55 € plus 200 Nächte zu 2 €), dann 10.800 € Fixkosten. Es bleiben 3.135 € und damit der Zielgewinn.
Mache diese Probe nach jeder Preisänderung. Wer nur einzelne Saisonpreise anpasst, verschiebt den Durchschnitt unbemerkt.
Marktvergleich und Buchungsregeln prüfen
Der Marktpreis ist der Preis, den Gäste für vergleichbare Wohnungen in deiner Gegend und Zeit tatsächlich zahlen. Er begrenzt deinen Preis nach oben. Liegt dein Mindestpreis darüber, helfen niedrigere Kosten oder eine bessere Auslastung, nicht ein höherer Listenpreis.
Vergleiche Wohnungen mit gleicher Gästezahl, Lage, Ausstattung und Bewertungslage. Schaue dir Preise für denselben Reisezeitraum an, nicht für heute. Beachte auch, ob die Konkurrenz die Reinigung separat ausweist, damit du Gesamtpreise vergleichst.
Das gehört zur Preisprüfung vor dem Einstellen
- Preis für Hauptsaison, Nebensaison und Feiertage getrennt festgelegt
- Mindestaufenthalt für Spitzenzeiten und Wochenenden gesetzt
- Reinigung entweder im Preis oder als eigener Betrag ausgewiesen
- Ortstaxe als eigenen Posten behandelt und nicht in den Zimmerpreis gerechnet
- Brutto- oder Nettopreis mit der Steuerberatung geklärt
- Portalprovision aus dem eigenen Portalvertrag abgelesen, nicht aus einer Beispielzahl
- Direktpreis nicht höher als Portalpreis angesetzt
Preis nach jeder Saison mit Zahlen prüfen
Der durchschnittliche Tagespreis (ADR) ist der Umsatz geteilt durch die vermieteten Nächte. Liegt der ADR am Saisonende unter deinem Zielpreis, war der Preis zu niedrig angesetzt oder zu viel Rabatt im Spiel.
Prüfe nach jeder Saison drei Zahlen: vermietete Nächte, ADR und die Kosten je Aufenthalt. Weicht eine davon deutlich ab, rechne den Mindestpreis neu. Reinigungskosten und Energiepreise ändern sich, auch wenn dein Preis gleich bleibt.
Domande frequenti
Wie berechne ich den Nachtpreis meiner Ferienwohnung?
Addiere Jahresfixkosten und Zielgewinn, teile durch die geplanten vermieteten Nächte und addiere die variablen Kosten je Nacht. Bei Portalbuchungen teilst du das Ergebnis durch 1 minus Provisionssatz. Verteile den Betrag danach mit Saisonfaktoren.
Welche Auslastung soll ich für die Kalkulation ansetzen?
Setze einen vorsichtigen Wert an, den deine Region trägt. Hast du Vorjahresdaten, nimm diese. Ohne eigene Daten rechnest du drei Szenarien und prüfst, ob der Preis im schwachen Fall noch am Markt besteht.
Muss die Reinigung im Nachtpreis stehen?
Nein, beides ist üblich. Weise die Endreinigung getrennt aus, wirkt der Nachtpreis niedriger, Gäste sehen aber den Gesamtpreis. Rechne die Reinigung je Aufenthalt in die Kalkulation, egal wie du sie anzeigen.
Wie rechne ich die Portalprovision ein?
Teile den Bedarfspreis durch 1 minus Provisionssatz. Bei 15 % sind das 0,85. Den Satz entnimmst du deinem Vertrag mit dem Portal, denn er unterscheidet sich je Portal und Vereinbarung.
Wie oft sollte ich den Preis anpassen?
Mindestens einmal pro Jahr und nach größeren Kostenänderungen. Prüfe nach jeder Saison ADR und Auslastung. Kurzfristige Anpassungen für einzelne Termine richten sich nach dem Buchungseingang.
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