Ferienwohnung in Deutschland vermieten: Genehmigung, Zweckentfremdung, Anmeldung

Fünf Prüfungen statt einer Genehmigung

Eine bundesweit einheitliche Ferienwohnungs-Genehmigung gibt es nicht. Stattdessen entscheiden mehrere Stellen über jeweils eine Frage. Dieser Ratgeber bezieht sich auf Deutschland und gibt den Stand von Oktober 2026 wieder.

Die Reihenfolge zählt. Zuerst klärst du, ob die Nutzung am Standort baurechtlich zulässig ist, denn davon hängt alles Weitere ab. Danach prüfe das Zweckentfremdungsrecht deiner Stadt, ein mögliches Register, die Rechte der Eigentümergemeinschaft oder des Vermieters sowie Gewerbe, Steuern und Gästemeldung.

Baurecht: Nutzungsänderung vor dem ersten Gast

Eine Nutzungsänderung ist die Umwidmung eines Raums oder Gebäudes auf eine andere Nutzung als die genehmigte, für die das Baurecht neu zu prüfen ist. Die dauerhafte Vermietung einer Wohnung an ständig wechselnde Gäste gilt als eigene Nutzungsart und braucht eine Baugenehmigung. So entschied das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg 2016 (Beschluss vom 30. Mai 2016, OVG 10 S 34.15).

Die Baunutzungsverordnung beschreibt Ferienwohnungen in § 13a als Räume oder Gebäude, die wechselnden Gästen gegen Entgelt vorübergehend dienen und für eine eigene Haushaltsführung geeignet sind. Sie gehören danach in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben oder zu den Gewerbebetrieben.

In den übrigen Fällen, vor allem wenn die Ferienwohnung dem Gebäude baulich untergeordnet ist, kann sie zu den Beherbergungsbetrieben zählen. Ob die Nutzung zulässig ist, entscheidet am Ende der Bebauungsplan deines Grundstücks mit seiner Gebietsart.

Zweckentfremdungsrecht: Genehmigung für Wohnraum

Zweckentfremdung ist die Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke als das dauerhafte Wohnen. Wo Landesgesetz und städtische Satzung sie regeln, braucht sie eine Genehmigung. Hamburg stellt klar, dass es nicht darauf ankommt, ob du gewerblich, gegen Selbstkosten oder unentgeltlich vermieten.

Das Zweckentfremdungsrecht läuft neben dem Baurecht und wird von einer anderen Stelle entschieden. München weist darauf hin, dass zusätzlich Genehmigungen der Lokalbaukommission, des Vermieters oder gewerberechtliche Erlaubnisse nötig sein können.

Die Regeln unterscheiden sich von Stadt zu Stadt. Die drei Beispiele zeigen die Spannweite und sind keine Vorlage für andere Orte. Frage bei deinem Wohnungsamt, ob deine Gemeinde eine Satzung hat und welche Tage oder Flächenanteile sie erlaubt.

Registrierungsnummer nach der EU-Verordnung

Die Registrierungsnummer ist eine Kennung für genau eine Unterkunftseinheit, die ein Inserat tragen muss, wenn die Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat. Die EU-Verordnung 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026. Sie zwingt niemanden zur Registrierung, sondern legt fest, wie ein Register aussehen muss, wenn ein Mitgliedstaat eines betreibt.

Plattformen müssen außerdem monatlich Daten über die Unterkünfte an eine zentrale digitale Zugangsstelle melden. Kleine Plattformen melden vierteljährlich. Hotelzimmer und Campingplätze fallen laut Bundesnetzagentur nicht darunter, ebenso Unterkünfte, die in der Regel für mindestens ein Jahr vermietet werden.

In Deutschland setzt das Digitale-Dienste-Gesetz die Verordnung um (§§ 22a und 22b). Ein Land muss zuerst ein Landesgesetz erlassen, danach entscheidet die Gemeinde, ob sie ein Verfahren einführt. Die Bundesnetzagentur vergibt keine Nummern. Sie betreibt seit dem 1. Juli 2026 die zentralen Aufgaben und veröffentlicht eine Liste der Gebiete mit Verfahren.

Wo ein Verfahren besteht, braucht jede Einheit eine eigene Nummer, auch mehrere Wohnungen im selben Haus. Die Plattform weist du darauf hin, du beantragst die Nummer bei der Gemeinde und trägst sie ins Inserat ein. Nach Angaben der Bundesnetzagentur sind aktuell keine neuen Verfahren in Planung.

Eigentümergemeinschaft und Vermieter: Wer noch zustimmt

Auch wenn die Behörden zustimmen, kann die Ferienvermietung zivilrechtlich ausgeschlossen sein. In einer Eigentümergemeinschaft regeln Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung die Nutzung der Wohnung. Lies beide vor dem Kauf und suche Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Ferienvermietung.

Der Bundesgerichtshof entschied 2010, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zur zulässigen Wohnnutzung gehört, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt (Urteil vom 15. Januar 2010, V ZR 72/09). Das Urteil stammt aus der Zeit vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes. Lass es für deinen Fall juristisch prüfen.

Wer eine Mietwohnung weitervermieten will, braucht die Erlaubnis des Eigentümers. Die Berliner Bezirksämter verlangen sie schon im Antrag auf Genehmigung.

Gewerbeanzeige, Gästemeldung und Ortsabgaben

Neben den Genehmigungen stehen drei laufende Pflichten an: die Frage nach dem Gewerbe, die Gästemeldung und die Abgabe der Gemeinde. Alle drei klärst du, bevor die ersten Buchungen eingehen.

Folgen, wenn Genehmigungen fehlen

Fehlende Genehmigungen haben drei Folgen, die du vor dem Start einrechnen solltest. Die Bauaufsicht kann die Nutzung untersagen, wie der Fall vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zeigt. Das Zweckentfremdungsrecht kennt Bußgelder, die Hamburg und München mit bis zu 500.000 € angeben.

Dazu kommt die Sicht der Plattformen. Berlin verlangt die Registriernummer in jedem Inserat, online wie gedruckt. Nach der EU-Verordnung können Behörden die Entfernung von Inseraten anordnen. Ein Inserat ohne gültige Nummer kann also verschwinden, bevor der erste Gast bucht.

Reihenfolge vor dem ersten Inserat

Die Prüfungen bauen aufeinander auf. Wer sie in dieser Reihenfolge abarbeitet, vermeidet einen kostspieligen Fehler, nämlich eine Wohnung zu kaufen oder einzurichten, die am Standort gar nicht als Ferienwohnung laufen darf.

Das folgende Beispiel ist erfunden und zeigt den Ablauf an einem typischen Fall.