Kort samengevat
Eine Ferienwohnung lohnt sich, wenn nach Betriebskosten, Reinigung, Provision, Zinsen und Rücklagen noch Geld übrig bleibt. Das prüfst du mit der Nettorendite: Betriebsergebnis geteilt durch die gesamte Investition. Im Rechenbeispiel liegt die Bruttorendite bei 8,0 %, die Nettorendite bei 3,1 %, und die Wohnung braucht 199 vermietete Nächte, um den Kapitaldienst zu tragen.
Het belangrijkste in het kort
- Die Bruttorendite (im Beispiel 8,0 %) vergleicht nur Einnahmen mit Investition, die Nettorendite (3,1 %) zieht die Betriebskosten ab.
- Nach Zinsen und Tilgung bleiben im Beispiel 160 € Cashflow, weil die Wohnung 199 von 200 geplanten Nächten braucht.
- Die Auslastung bewegt das Ergebnis am stärksten: 40 % statt rund 55 % kosten im Beispiel rund 5.000 € im Jahr.
- Kläre vor der Entscheidung Eigennutzung, Steuern, eigene Arbeitszeit und Sanierungsrücklage, denn sie fehlen in der Grundrechnung.
Brutto- und Nettorendite unterscheiden
Die Bruttorendite ist das Verhältnis der Jahreseinnahmen zur gesamten Investition. Sie ist schnell gerechnet und steht deshalb in vielen Inseraten. Sie kennt aber weder Reinigung noch Provision, Betriebskosten oder Leerstand und fällt darum höher aus als das, was auf dem Konto ankommt.
Dieser Ratgeber rechnet vier Stufen: Bruttorendite, Nettorendite vor Finanzierung, Ergebnis nach Zinsen und Cashflow nach Tilgung. Die Abschreibung folgt als steuerliche Stufe daneben. Alle Beträge gehören zu einer Beispielwohnung und sind keine Marktwerte. Ersetze sie durch deine eigenen Zahlen. Den Nachtpreis leitest du mit dem Preisrechner-Ratgeber her.
Investition und Einnahmen der Beispielwohnung
Die Beispielwohnung bietet vier Personen Platz und liegt in einer Tourismusregion. Gerechnet wird mit Nettobeträgen ohne Umsatzsteuer. Ob du Umsatzsteuer abführen, klärt deine Steuerberatung.
Zur Investition zählt alles Geld, das vor der ersten Buchung ausgegeben wird: Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Einrichtung. Die Kaufnebenkosten bestehen aus Steuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Deine Höhe hängt von Land und Vertrag ab, im Beispiel sind es 20.000 €.
Die Einnahmen ergeben sich aus 200 vermieteten Nächten zu durchschnittlich 105 € netto, also 21.000 €. Die Gäste bleiben im Schnitt vier Nächte, das sind 50 Aufenthalte. Je Aufenthalt zahlen sie 50 € Reinigungspauschale, zusammen 2.500 €. Die Einnahmen betragen damit 23.500 € im Jahr.
| Position | Betrag (€) | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 260.000 | Annahme |
| Kaufnebenkosten | 20.000 | Steuer, Notar, Grundbuch, Makler |
| Einrichtung und Ausstattung | 12.000 | Möbel, Wäsche, Küche, Fotos |
| Summe Investition | 292.000 | Basis für alle Renditen |
Betriebskosten: was pro Jahr anfällt
Betriebskosten sind alle Ausgaben des laufenden Betriebs ohne Zinsen, Tilgung und Abschreibung. Feste Kosten fallen auch bei leerer Wohnung an. Variable Kosten steigen mit jeder Nacht oder jedem Aufenthalt.
Im Beispiel kosten Reinigung und Wäsche 55 € je Aufenthalt. Die Portalprovision beträgt 15 % und fällt auf 60 % des Übernachtungsumsatzes an, weil 40 % der Nächte direkt gebucht werden. Beide Werte sind Annahmen. Lies die Provision aus deinem Portalvertrag ab.
Gern vergessen werden Instandhaltungsrücklage, Ersatz für Wäsche und Geschirr sowie die Software für Kalender und Rechnungen. Rechne diese Posten ein, auch wenn im ersten Jahr noch nichts kaputtgeht.
| Position | Art | Betrag (€) | Rechenweg |
|---|---|---|---|
| Reinigung und Wäsche | variabel | 2.750 | 50 Aufenthalte × 55 € |
| Verbrauchsmaterial | variabel | 400 | 200 Nächte × 2 € |
| Portalprovision | variabel | 1.890 | 15 % auf 12.600 € Übernachtungsumsatz |
| Strom, Heizung, Wasser, Internet | fix | 2.400 | Schätzung |
| Versicherung, Grundsteuer | fix | 700 | Schätzung |
| Hausgeld oder Betriebskosten | fix | 1.800 | laut Abrechnung der Hausverwaltung |
| Instandhaltungsrücklage | fix | 2.600 | 1 % des Kaufpreises, Annahme |
| Ersatz für Wäsche, Geschirr, Möbel | fix | 1.000 | Schätzung |
| Software, Fotos, Verwaltung | fix | 800 | Schätzung |
| Summe | 14.340 | davon fix 9.300, variabel 5.040 |
Vom Ertrag zum Cashflow in vier Stufen
Das Betriebsergebnis ist die Differenz aus Einnahmen und Betriebskosten, im Beispiel 9.160 €. Geteilt durch die Investition von 292.000 € ergibt das eine Nettorendite von 3,1 %. Die Bruttorendite liegt bei 8,0 %, weil sie die Kosten nicht kennt.
Finanziert ein Darlehen den Kauf teilweise, kommen Zinsen und Tilgung dazu. Im Beispiel sind 200.000 € geliehen, bei angenommenen 3,5 % Zins und 1 % Tilgung. Die Zinsen betragen 7.000 €, die Tilgung 2.000 €. Das Eigenkapital liegt bei 92.000 €.
Nach den Zinsen bleiben 2.160 €, das sind 2,3 % auf das Eigenkapital. Nach der Tilgung bleibt ein Cashflow von 160 €. Die Tilgung baut Vermögen auf, doch du bezahlst sie aus den laufenden Einnahmen.
| Stufe | Rechnung | Betrag (€) | Kennzahl |
|---|---|---|---|
| Einnahmen | 21.000 + 2.500 | 23.500 | Bruttorendite 8,0 % auf 292.000 € |
| Betriebsergebnis | 23.500 − 14.340 | 9.160 | Nettorendite 3,1 % auf 292.000 € |
| Ergebnis nach Zinsen | 9.160 − 7.000 | 2.160 | 2,3 % auf 92.000 € Eigenkapital |
| Cashflow nach Tilgung | 2.160 − 2.000 | 160 | 0,2 % auf 92.000 € Eigenkapital |
Abschreibung als steuerliche Stufe
Die Abschreibung (AfA) verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über mehrere Jahre und mindert den steuerlichen Gewinn. Sie ist kein Geldabfluss. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund.
Im Beispiel entfallen 70 % des Kaufpreises auf das Gebäude, das sind 182.000 €. Mit 2 % ergeben sich 3.640 € im Jahr. Der steuerliche Überschuss vor Steuern beträgt dann 2.160 € minus 3.640 €, also minus 1.480 €. Ob und wie sich ein solcher Verlust auswirkt, hängt von deiner persönlichen Lage ab.
Für Deutschland nennt § 7 Abs. 4 EStG 2 % jährlich für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden. Für andere Baujahre gelten andere Sätze. In Österreich legt das Einkommensteuergesetz eigene Sätze fest. Lass Aufteilung, Satz und Steuerfolgen von deiner Steuerberatung nennen. Dieser Abschnitt gibt einen Überblick (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindlich sind die Vorgaben deines Landes.
Leerstand und Break-even: ab wann sich die Wohnung trägt
Leerstand sind die verfügbaren Nächte, in denen kein Gast in der Wohnung ist. Im Beispiel sind das 165 von 365 Nächten. Er erzeugt keine eigene Rechnung, verteilt die festen Kosten aber auf weniger Nächte.
Die Break-even-Auslastung ist der Anteil vermieteter Nächte, bei dem der Cashflow nach Kapitaldienst genau null ist. Sie hängt vom Deckungsbeitrag je Nacht ab. Das ist der Nachtpreis minus aller Kosten, die mit der Nacht entstehen.
| Annahme | Vermietete Nächte | Ergebnis nach Kapitaldienst (€) |
|---|---|---|
| Basisfall: 105 € Nachtpreis, 3,5 % Zins | 200 | 160 |
| Auslastung 40 % | 146 | −4.824 |
| Auslastung 70 % | 255 | 5.237 |
| Nachtpreis 95 € statt 105 € | 200 | −1.660 |
| Nachtpreis 115 € statt 105 € | 200 | 1.980 |
| Zins 4,5 % statt 3,5 % | 200 | −1.840 |
| Reinigung 65 € statt 55 € je Aufenthalt | 200 | −340 |
Kaufentscheidung und offene Posten
Die Wohnung lohnt sich, wenn das Betriebsergebnis den Kapitaldienst auch im schwachen Szenario trägt und mehr bringt als deine Alternative. Die Beispielwohnung erfüllt das nicht: Der Break-even liegt bei 54,5 %, der Plan bei 54,8 % Auslastung (200 von 365 Nächten), der Puffer beträgt eine Nacht.
Drei Stellschrauben verbessern das Ergebnis: weniger Fremdkapital, ein niedrigerer Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Einnahme oder ein höherer Nachtpreis bei gleicher Auslastung. Prüfe jede mit deinen Zahlen, bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst. Die Grundrechnung enthält einige Posten noch nicht.
Das fehlt in der Grundrechnung und gehört in deine Tabelle
- Eigennutzung: Nächte aus den verfügbaren Nächten herausnehmen, bei 30 Eigennutzungsnächten sind es 335 statt 365
- Einkommensteuer auf den Überschuss und Umsatzsteuer, geklärt mit der Steuerberatung
- Eigene Arbeitszeit für Gästekontakt, Übergabe und Kontrolle, mit einem Stundenwert bewertet
- Rücklage für große Posten wie Heizung, Fenster oder Dach, zusätzlich zur laufenden Instandhaltung
- Ortstaxe oder Kurtaxe als durchlaufenden Posten, nicht als Einnahme
- Zahlungsgebühren bei Online-Zahlung und Kosten für Kaution oder Schadensfälle
- Alternativertrag des Eigenkapitals, etwa die Verzinsung der 92.000 € auf einem Konto
Plan und Ist nach der Saison vergleichen
Nach jeder Saison vergleichst du vier Zahlen mit deiner Planung: vermietete Nächte, durchschnittlicher Nachtpreis (ADR), Reinigungskosten je Aufenthalt und Provisionsanteil. Der ADR ist der Übernachtungsumsatz geteilt durch die vermieteten Nächte.
Führe die Rechnung als Tabelle mit einer Spalte Plan und einer Spalte Ist. Setze die abweichende Zahl ein und lies die Wirkung auf den Cashflow ab. Im Beispiel entsprechen 10 € weniger ADR rund 1.820 € weniger Jahresergebnis. Starte mit den Zahlen aus der Wechseltag-Planung, wenn die Reinigungskosten abweichen.
Veelgestelde vragen
Wie hoch ist eine gute Rendite bei einer Ferienwohnung?
Eine gute Rendite ist eine, bei der das Betriebsergebnis den Kapitaldienst im schwachen Szenario trägt und mehr bringt als deine Alternative. Einen festen Richtwert gibt es nicht, weil Kaufpreis, Region und Finanzierung stark abweichen. Im Beispiel liegt die Nettorendite bei 3,1 %.
Wie viel Auslastung braucht eine Ferienwohnung, um sich zu tragen?
Das ist die Break-even-Auslastung, und sie hängt von deinen Kosten ab. Im Beispiel sind es 199 Nächte, also 54,5 %, damit der Cashflow nach Zinsen und Tilgung nicht negativ wird. Rechne mit deinen Kosten, dem Darlehen und dem Deckungsbeitrag je Nacht.
Gehört die Abschreibung in die Rentabilitätsrechnung?
Ja, aber als eigene steuerliche Stufe. Die Abschreibung mindert den steuerlichen Gewinn, ist aber kein Geldabfluss und gehört deshalb nicht in den Cashflow. Satz und Gebäudeanteil nennt deine Steuerberatung.
Zählen Eigennutzungstage als Leerstand?
Nein. Nächte, in denen du selbst in der Wohnung bist, nimm aus den verfügbaren Nächten heraus. Sonst wirkt die Auslastung niedriger, als sie für die Vermietung ist. Die Kosten dieser Nächte prüfst du mit der Steuerberatung.
Lohnt sich die Vermietung über Portale trotz Provision?
Ja, wenn der Portalpreis die Provision enthält und die Nächte sonst leer blieben. Im Beispiel kosten 15 % auf 60 % der Nächte 1.890 € im Jahr. Lies den Satz aus deinem Portalvertrag ab, die 15 % sind eine Annahme.
Bronnen
- Bundesministerium der Justiz: § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung (Gebäude), geraadpleegd op 14 oktober 2026
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