In breve
Ein Businessplan für ein Hotel besteht aus acht Kapiteln: Konzept, Markt, Vertrieb, Betrieb, Investition und Finanzierung, Umsatzplanung, Ergebnis mit Liquidität und Risiken. Den Kern bildet die Umsatzplanung: Zimmer mal Öffnungstage mal Auslastung mal Durchschnittspreis (ADR). Setze die Auslastung im ersten Jahr vorsichtig an, belege jede Annahme und rechne ein schwächeres Szenario mit.
I punti essenziali
- Acht Kapitel genügen; entscheidend sind die Annahmen im Kapitel Umsatzplanung und ihre Herleitung.
- Der Logisumsatz ergibt sich aus Zimmern, Öffnungstagen, Auslastung und ADR, und jede dieser vier Größen braucht eine Begründung.
- Plane drei Jahre mit Hochlauf, weil ein neues Haus die Zielauslastung selten im ersten Jahr erreicht.
- Rechne ein schwächeres Szenario mit; es zeigt Bank und Verpächter, ob der Plan auch mit weniger Gästen trägt.
Gliederung: acht Kapitel mit Pflichtzahlen
Ein Businessplan ist ein schriftlicher Plan, der zeigt, wie ein Haus Gäste gewinnt, betrieben wird und Geld verdient. Er richtet sich an Leser, die rechnen: Bank, Verpächter, Partner und du selbst.
Die Tabelle gibt die Kapitel in sinnvoller Reihenfolge vor. In der dritten Spalte steht, welche Zahl im Kapitel nicht fehlen darf. Kürze Texte, aber nicht diese Zahlen.
| Kapitel | Inhalt | Pflichtzahl |
|---|---|---|
| 1 Konzept | Zimmerzahl, Kategorien, Zielgruppe, Angebot, Standort | Zimmer und Betten je Kategorie |
| 2 Markt | Nachfrage, Saison, Preise vergleichbarer Häuser | Preisspanne der Wettbewerber vor Ort |
| 3 Vertrieb | Buchungswege, Anteil Direktbuchung, Provisionen | Provision je Buchungsweg |
| 4 Betrieb | Dienstplan, Rollen, Einkauf, Reinigung | Personalstunden je Tag |
| 5 Investition | Umbau, Ausstattung, Anlaufkosten, Finanzierung | Gesamtinvestition und Eigenanteil |
| 6 Umsatzplanung | Logis, Frühstück, sonstige Erlöse, drei Jahre | Auslastung und ADR je Jahr |
| 7 Ergebnis und Liquidität | Fixe und variable Kosten, Kapitaldienst, Monatsplan | Kostendeckung und Kontostand je Monat |
| 8 Risiken | Schwächere Auslastung, Kostensteigerung, Ausfall | Ergebnis im schwächeren Szenario |
Umsatzplanung in fünf Schritten
Die Umsatzplanung leitet den Logisumsatz aus vier Größen ab und nicht aus einem Wunschbetrag. Verfügbare Zimmernächte sind die Zahl der Zimmer mal die Zahl der Öffnungstage im Jahr. Die Auslastung ist der Anteil davon, der tatsächlich belegt ist.
Der ADR (Durchschnittspreis) ist der mittlere Netto-Zimmerpreis je belegter Nacht, ohne Umsatzsteuer und ohne Ortstaxe. Der Erlös pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) ist Auslastung mal ADR und macht Häuser mit unterschiedlicher Größe vergleichbar.
So rechnest du den Logisumsatz
Verfügbare Zimmernächte bestimmen
Zimmer mal Öffnungstage. Ziehe geplante Schließzeiten und Zimmer in Umbau ab.
Auslastung je Jahr festlegen
Beginne vorsichtig und steigern du über drei Jahre. Begründe jeden Wert, etwa mit Buchungsanfragen oder Zahlen eines vergleichbaren Hauses.
ADR aus Wettbewerbspreisen ableiten
Notiere die Preise von fünf vergleichbaren Häusern für eine Hochsaison- und eine Nebensaisonwoche. Rechne Provision und Rabatte heraus, die bei dir anfallen.
Zusatzerlöse getrennt planen
Frühstück rechnest du aus belegten Nächten mal Gästen je Zimmer mal Preis. Halte sie vom Logis getrennt, weil Umsatzsteuer und Kosten abweichen können.
Monatsverlauf ableiten
Verteile das Jahr nach Saison auf zwölf Monate. Der Liquiditätsplan braucht den Monat, nicht das Jahr.
Rechenbeispiel für eine Pension mit 12 Zimmern
Angenommen, eine Pension eröffnet mit 12 Zimmern und ist an 330 Tagen im Jahr geöffnet. Daraus ergeben sich 3.960 verfügbare Zimmernächte. Alle Werte der Tabelle sind Beispielannahmen und keine Marktwerte. Setze deine eigenen, belegten Zahlen ein.
Im ersten Jahr rechnet das Beispiel mit 45 % Auslastung und 95 € ADR. Das ergibt 1.782 belegte Nächte und 169.290 € Logisumsatz. Der RevPAR liegt bei 42,75 €. Die Steigerung in den Folgejahren folgt dem Hochlauf, nicht dem Wunsch.
| Größe | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 |
|---|---|---|---|
| Verfügbare Zimmernächte (12 × 330) | 3.960 | 3.960 | 3.960 |
| Auslastung | 45 % | 55 % | 60 % |
| Belegte Zimmernächte | 1.782 | 2.178 | 2.376 |
| ADR (netto) | 95 € | 98 € | 100 € |
| RevPAR | 42,75 € | 53,90 € | 60,00 € |
| Logisumsatz | 169.290 € | 213.444 € | 237.600 € |
Zusatzerlöse und das schwächere Szenario
Das Frühstück ist im Beispiel ein eigener Posten. Bei 1.782 belegten Nächten, durchschnittlich 1,8 Gästen je Zimmer und 11 € netto je Gast entstehen im ersten Jahr rund 35.284 € (1.782 × 1,8 × 11). Auch das ist eine Beispielannahme. Kläre mit deiner Steuerberatung, wie Frühstück in deinem Land steuerlich zu behandeln ist.
Das schwächere Szenario zeigt, wie empfindlich der Plan ist. Fällt die Auslastung im ersten Jahr um fünf Punkte auf 40 %, sinkt der Logisumsatz auf 150.480 €. Das sind 18.810 € weniger. Prüfe, ob deine Kosten und der Kapitaldienst auch dann tragbar sind.
Kosten und Liquidität: die Prüfliste
Kosten und Liquidität gehören ins Kapitel 7, weil Umsatz allein nichts über die Zahlungsfähigkeit sagt. Trenne fixe Kosten wie Pacht, Versicherung und Grundgehälter von variablen Kosten wie Reinigung, Wäsche und Frühstücksware.
Der Liquiditätsplan zeigt Monat für Monat, wann Geld eingeht und wann es abfließt. Gerade im Anlauf liegen Kosten vor den Einnahmen. Plane deshalb eine Reserve für die ersten Monate ein.
Das gehört in Kapitel 7
- Fixe Kosten je Monat mit Pacht oder Kapitaldienst
- Variable Kosten je belegtem Zimmer
- Personalkosten nach Dienstplan, nicht pauschal
- Provisionen der Buchungsportale als eigene Zeile
- Anlaufkosten vor der Eröffnung
- Liquiditätsreserve für die ersten Monate
- Kontostand am Monatsende, zwölf Monate lang
Vom Plan zum Betrieb: Ist-Zahlen gegen den Plan
Ein Businessplan bleibt nur nützlich, wenn du die Ist-Zahlen gegen die Annahmen hältst. Lege neben jede Planspalte eine Ist-Spalte und prüfe monatlich Auslastung, ADR und Logisumsatz.
Weicht die Auslastung zwei Monate hintereinander ab, suche die Ursache bei den Buchungswegen, beim Preis oder bei der Saison. Passe den Plan an, bevor die Liquidität knapp wird. Eine Vorlage für den laufenden Betrieb findest du im Artikel Hotelbudget erstellen.
Domande frequenti
Wie lang sollte ein Businessplan für eine Pension sein?
Es gibt keine feste Seitenzahl. Entscheidend ist, dass alle acht Kapitel vorkommen und jede Zahl einen Rechenweg hat. Für ein kleines Haus genügt oft ein knapper Textteil mit ausführlichem Zahlenteil.
Welche Auslastung darf ich im ersten Jahr ansetzen?
Ansetzen solltest du den Wert, den du belegen kannst, etwa mit Anfragen, vorhandenen Buchungen oder den Zahlen eines vergleichbaren Hauses. Die Werte im Beispiel dieses Artikels sind frei gewählt. Plane im ersten Jahr vorsichtig und mit Hochlauf.
Wie viele Jahre muss der Plan abdecken?
Drei Jahre sind ein praktischer Rahmen, das erste Jahr monatlich. Die genaue Anforderung legen Bank oder Verpächter fest, frage vor dem Schreiben nach.
Ist ADR mit oder ohne Umsatzsteuer gemeint?
Ohne. Der ADR ist der Netto-Zimmerpreis je belegter Nacht, ohne Umsatzsteuer und ohne Ortstaxe. Nur so lässt er sich mit anderen Häusern vergleichen.
Brauche ich für den Businessplan eine Steuerberatung?
Für Rechtsform, Umsatzsteuer und Förderungen ist eine Steuerberatung sinnvoll. Welche Steuern und Vorgaben in deinem Land und deiner Gemeinde gelten, kläre dort und bei der zuständigen Behörde.
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