Ferienwohnung in Österreich vermieten: Gewerbe, Widmung und Landesrecht

Drei Prüfungen statt einer Genehmigung

Für die Vermietung einer Ferienwohnung gibt es in Österreich keine zentrale Genehmigung. Drei Rechtsbereiche greifen ineinander: die Gewerbeordnung des Bundes, das Raumordnungs- und Baurecht der Bundesländer und das private Recht des Hauses, also Wohnungseigentumsvertrag oder Mietvertrag. Das Wirtschaftsministerium schreibt, dass die Vermietung je nach Form womöglich nur in bestimmten Widmungskategorien zulässig ist (Rechtsgutachten, September 2024).

Eine Ferienwohnung ist hier eine Wohnung, die du gegen Entgelt kurzzeitig an wechselnde Gäste überlässt. Jede der drei Prüfungen kann für sich ein Nein ergeben. Kläre deshalb zuerst, ob die Nutzung am Standort erlaubt ist, danach die Gewerbefrage und zuletzt Meldung und Steuer. Dieser Beitrag gilt für Österreich und beschreibt die Rechtslage im Oktober 2026.

Gewerbe, Privatzimmer oder bloße Vermietung

Die Gewerbeordnung kennt drei Fälle: bloße Raumvermietung, Privatzimmervermietung und gewerbliche Beherbergung (Wirtschaftskammer, Stand: Februar 2024). Die bloße Raumvermietung ist nicht ausdrücklich geregelt. Der Verwaltungsgerichtshof beurteilt sie im Einzelfall nach Kriterien aus seiner Rechtsprechung.

Gewerblich wird die Vermietung, sobald du Dienstleistungen erbringst, die zur Beherbergung gehören. Nach oesterreich.gv.at (Stand: August 2025) nahm der Verwaltungsgerichtshof eine Beherbergung an, als Bettwäsche gegen Entgelt bereitgestellt und das gesamte Objekt wöchentlich gereinigt wurde. Als weiteres Beispiel nennt die Seite eine Eigentumswohnung, die über Reiseportale für ein bis zwei Nächte zu Preisen über der üblichen Miete angeboten wird, mit Wäsche, WLAN und Fernseher.

Die Privatzimmervermietung ist vom Anwendungsbereich der Gewerbeordnung ausgenommen, wenn sie eine häusliche Nebenbeschäftigung bleibt (§ 2 Abs. 1 Z 9 GewO). Die Wirtschaftskammer nennt drei Voraussetzungen: Die Gäste wohnen im Haus, in dem der Vermieter tatsächlich lebt, die Tätigkeit ist gegenüber dem Haushalt untergeordnet, und es gibt höchstens zehn Gästebetten. Ein Apartment, in dem du selbst nicht wohnst, erfüllt die erste Voraussetzung nicht.

Liegt eine Beherbergung vor, melde das Gewerbe bei der Bezirkshauptmannschaft an, in Städten mit eigenem Statut beim Magistrat. Das freie Beherbergungsgewerbe braucht keinen Befähigungsnachweis und erlaubt bis zu zehn Fremdenbetten, Frühstück und kleine Imbisse. Darüber hinaus gilt das reglementierte Gewerbe mit Befähigungsnachweis (Wirtschaftskammer, Stand: Februar 2024).

Raumordnung und Widmung nach Bundesland

Die Raumordnung ist Ländersache. Eine österreichweite Regel dafür, wo eine Ferienwohnung stehen darf, gibt es deshalb nicht. Die Länder setzen eigene Gesetze, und die Gemeinde setzt sie im Flächenwidmungsplan um. Die Tabelle fasst drei Beispiele zusammen, die Abschnitte darunter nennen die Rechtsgrundlagen. Für andere Bundesländer gilt keine dieser Regeln automatisch.

Beispiel: Haus mit drei Wohnungen in Tirol

Das Beispiel zeigt, wie du die Tiroler Regel für Ferienwohnungen auf einen Fall anwendest. Es prüft nur die Frage, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt. Widmung, Gewerbe und Gästemeldung bleiben davon unberührt.

Eigentümer und Mieter brauchen Zustimmung

Wohnungseigentumsvertrag und Mietvertrag können die touristische Vermietung ausschließen, auch wenn Behörde und Gewerbe nichts dagegen haben. Nach der Rechtsprechung des OGH (5 Ob 59/14h) darf eine im Wohnungseigentumsvertrag als Wohnung gewidmete Einheit erst nach Umwidmung touristisch vermietet werden. Dafür ist die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft nötig (Wirtschaftskammer, Stand: Februar 2024).

Auch Mieter sind gebunden. Bei tageweiser Untervermietung gelten laut OGH (7 Ob 189/17w) die Regeln der Mietzinsbildung, andernfalls kann ein Kündigungsgrund entstehen. Hole jede Zustimmung schriftlich ein, bevor du inserierst. In Wien verlangt die Baubehörde sie ohnehin: Dem Antrag liegt die Zustimmung aller Miteigentümer bei, bezogen auf die jeweilige Türnummer.

Gästeverzeichnis und Ortstaxe ab dem ersten Gast

Jeder Beherbergungsbetrieb führt ein Gästeverzeichnis, auch die Privatzimmervermietung. Du trägst Gäste unverzüglich ein, spätestens innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft, und vermerkst die Abreise ebenfalls (oesterreich.gv.at, Stand: Januar 2026). Das Verzeichnis darf elektronisch geführt werden. Welche Daten hineingehören, erklärt der Beitrag Gästemeldung in Österreich.

Die Ortstaxe oder Fremdenverkehrsabgabe regelt das Landesrecht. In Wien zahlt der Gast, der Vermieter hebt die Taxe ein, führt sie an den Magistrat ab und reicht jährlich eine Erklärung ein. Höhe und Bemessung unterscheiden sich je Bundesland und Gemeinde. Übernimm deshalb nie einen Satz aus dem Inserat eines anderen Ortes, sondern fragst du deine Gemeinde.

Dieser Abschnitt gibt einen Überblick (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindlich sind die Vorgaben deiner Gemeinde beziehungsweise deines Landes.

Registrierungsnummer: derzeit keine Pflicht

Die EU-Verordnung 2024/1028 über Kurzzeitvermietung sieht für jede Unterkunft eine Registrierungsnummer vor, die im Online-Inserat stehen muss. Plattformen melden monatlich Buchungsdaten an die Behörden. Die Verordnung gilt seit 20. Mai 2026, in Österreich aber nach dem Opt-in-Prinzip.

Nach der Seite des Wirtschaftsministeriums (abgerufen am 12. Oktober 2026) ist sie in keinem Bundesland umgesetzt. Die Länder entscheiden, weil der Tourismus Landessache ist. Das Ministerium richtet eine zentrale digitale Anlaufstelle für den Datenaustausch mit den Plattformen ein. Vermieter müssen deshalb derzeit keine Nummer beantragen. Gewerbeordnung, Privatzimmerrecht und Raumordnung gelten unverändert. Frage vor jedem neuen Inserat bei deinem Land nach, ob sich das geändert hat.

Sechs Schritte vor dem ersten Inserat

Die Reihenfolge verhindert, dass du Geld in Möbel, Fotos und Portalprofile stecken, bevor feststeht, ob die Wohnung überhaupt vermietet werden darf.