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Die Kaution bei einer Ferienwohnung ist eine Sicherheit für mögliche Schäden, die du nach der Abreise zurückzahlst, soweit keine berechtigte Forderung besteht. Die Obergrenze von drei Monatsmieten nach § 551 BGB gilt für Wohnraummiete; ob sie einen kurzen Ferienaufenthalt erfasst, hängt von der Einordnung deines Vertrags ab. Nenne Betrag, Zahlweg und Rückzahlungsfrist deshalb schon vor der Buchung.
Найголовніше коротко
- Die Kaution sichert Schäden ab und wird zurückgezahlt; Endreinigung und Ortstaxe sind eigene Positionen.
- Die gesetzlichen Kautionsregeln sind für Wohnraummiete geschrieben; ob dein Ferienvertrag darunter fällt, kläre vor der ersten Buchung.
- Einbehalten darfst du nur nachweisbare Schäden, keine normale Abnutzung, und der Gast bekommt Beleg und Restbetrag mitgeteilt.
- Bei einer Kartenreservierung braucht die Bank des Gastes dessen Zustimmung zur genauen Höhe des gesperrten Betrags.
Was eine Kaution bei der Ferienwohnung ist
Die Kaution deckt Schäden an Wohnung und Inventar, fehlende Teile und Folgekosten wie einen Schlosstausch nach verlorenem Schlüssel. Sie ist kein Entgelt für den Aufenthalt.
Auf der Buchung stehen deshalb vier getrennte Beträge: Übernachtungspreis, Endreinigung, Ortstaxe beziehungsweise Kurtaxe und Kaution. Nur die Kaution kommt zurück, wenn kein Schaden entstanden ist.
Rechtslage in Deutschland und Österreich
Dieser Abschnitt bezieht sich auf Deutschland und Österreich (Stand: Oktober 2026).
In Deutschland begrenzt § 551 BGB die Mietsicherheit auf das Dreifache der monatlichen Miete. Die Norm gehört zum Recht der Wohnraummiete. Sie verlangt außerdem, dass der Vermieter eine Geldsicherheit getrennt von seinem Vermögen anlegt. Eine Ferienwohnung nennt die Vorschrift nicht.
§ 549 Abs. 2 Nummer 1 BGB erwähnt Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, und nimmt ihn von bestimmten Regeln zu Miethöhe und Mieterschutz aus. § 551 gehört nicht zu diesen Ausnahmen. Ob ein einwöchiger Urlaub unter die Wohnraummiete fällt, hängt deshalb von der Einordnung deines Vertrags ab.
In Österreich regelt § 16b MRG die Kaution für Mietverhältnisse, die unter das Mietrechtsgesetz fallen. Nach § 1 Abs. 2 Z 1 MRG gilt das Gesetz nicht für Mietgegenstände, die im Rahmen eines Beherbergungsunternehmens vermietet werden. Z 4 nimmt Wohnungen aus, die nur als Zweitwohnung zu Erholungs- oder Freizeitzwecken gemietet werden. Ob deine Vermietung darunter fällt, entscheidet der Einzelfall.
Deine Kaution vereinbarst du in beiden Ländern im Vertrag. In Deutschland ist eine pauschale Schadenssumme in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 309 Nr. 5 BGB unwirksam, wenn sie den nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden übersteigt oder dem Gast nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, dass kein oder ein wesentlich niedrigerer Schaden entstanden ist.
Die Höhe der Kaution festlegen
Ein sinnvoller Kautionsbetrag orientiert sich an dem Schaden, der in deiner Wohnung realistisch vorkommt. Liste dafür die Posten auf, die Gäste beschädigen oder verlieren können, und setze die Wiederbeschaffungskosten daneben.
Je höher die Kaution, desto mehr Geld muss der Gast vorab binden. Prüfe den Betrag deshalb gegen den Preis des Aufenthalts. Größere Schäden deckst du über deine Versicherung oder über eine belegte Forderung gegen den Gast.
Kaution kassieren: bar, per Überweisung oder auf der Karte
Eine Kaution lässt sich auf drei Wegen sichern, und jeder Weg bringt andere Pflichten mit sich.
Bei der Kartenreservierung darf die Bank des Gastes nach § 675t Abs. 4 BGB einen Betrag nur sperren, wenn der Gast der genauen Höhe zugestimmt hat. Sie muss ihn unverzüglich freigeben, sobald ihr der genaue Zahlungsbetrag mitgeteilt wurde oder der Zahlungsauftrag zugegangen ist. Für Österreich steht die entsprechende Regel in § 69 ZaDiG 2018. Nenne dem Gast den Betrag deshalb als feste Zahl in der Buchungsbestätigung.
Wenn du über ein Buchungsportal vermietest, gelten zusätzlich dessen Bedingungen zur Kaution. Lies diese, bevor du das Inserat anlegst.
| Weg | Ablauf | Vorteil | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Barkaution | Gast zahlt bei der Übergabe, du quittieren. | Kein Zahlungsdienstleister nötig. | Du verwahren Bargeld; bei Anreise ohne persönliche Übergabe praktisch nicht möglich. |
| Überweisung vor Anreise | Gast überweist bis zu einem Stichtag. | Das Geld liegt vor der Anreise bei dir. | Du brauchst die Kontodaten des Gastes für die Rückzahlung; der Gast bindet Geld. |
| Kartenreservierung | Betrag wird auf der Karte gesperrt, aber nicht abgebucht. | Der Gast zahlt nichts, solange kein Schaden entsteht. | Zustimmung zur genauen Höhe nötig; die Freigabe der Sperre muss erfolgen. |
Einbehalt und Rückzahlung der Kaution
Du darfst von der Kaution nur Beträge einbehalten, die dir wegen eines nachweisbaren Schadens zustehen. Normale Abnutzung gehört nicht dazu.
Im deutschen Mietrecht bestimmt § 538 BGB, dass der Mieter Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten hat. Für Österreich verpflichtet § 1109 ABGB den Bestandnehmer, die Sache im übernommenen Zustand zurückzustellen. Ein Übergabeprotokoll zeigt, wie dieser Zustand aussah.
Für die Rückzahlung legst du eine Frist in den Buchungsbedingungen fest. Im österreichischen Mietrecht ist die Kaution nach § 16b Abs. 2 MRG samt Zinsen unverzüglich zurückzugeben, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis verwendet wurde. Die Abreise-Kontrolle liegt oft bei der Reinigungskraft; wie sie Schäden meldet, steht im Ratgeber Reinigungsteam für die Ferienwohnung.
Einbehalt in fünf Schritten
Zustand bei der Übergabe festhalten
Notiere Mängel im Protokoll und fotografiere die Wohnung mit Datum.
Schaden bei der Abreise prüfen
Vergleiche den Zustand mit dem Protokoll und fotografiere jeden Schaden nah und aus der Distanz.
Kosten belegen
Hole einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung ein und trenne Schaden von normaler Abnutzung.
Gast schriftlich informieren
Nenne Schaden, Foto, Betrag und Beleg, bevor du den Betrag einbehalten.
Rest zurückzahlen
Überweise den nicht einbehaltenen Betrag oder gib die Kartensperre frei.
Alternativen zur Kaution
Wer keine Kaution erheben will, kann Schäden nachträglich in Rechnung stellen. Dann bleibt dir der Anspruch auf Schadensersatz, den du belegen musst und notfalls beim Gast einfordern.
Ob deine Haushalts- oder Inventarversicherung Schäden durch Gäste abdeckt, steht in deiner Police. Einen Überblick gibt der Ratgeber Versicherung für die Ferienwohnung.
Eine Schadenspauschale in deinen Bedingungen muss dem Gast in Deutschland ausdrücklich den Nachweis gestatten, dass kein oder ein wesentlich niedrigerer Schaden entstanden ist (§ 309 Nr. 5 Buchst. b BGB).
Das gehört in die Buchungsbedingungen
Der Gast sollte vor der Buchung alles zur Kaution lesen können. Das vermeidet Streit bei der Abreise.
Kautionsregeln vor der ersten Buchung festlegen
- Betrag der Kaution als feste Zahl in Euro
- Zahlweg und Stichtag (bar, Überweisung oder Kartenreservierung)
- Gründe für einen Einbehalt, etwa Schäden und fehlendes Inventar
- Frist für die Rückzahlung oder Freigabe der Sperre in Tagen
- Übergabeprotokoll mit Fotos als Beleg des Ausgangszustands
- Name des Ansprechpartners, bei dem der Gast Einwände vorbringt
Часті запитання
Wie hoch darf die Kaution bei einer Ferienwohnung sein?
Die drei Monatsmieten aus § 551 BGB gelten für Wohnraummiete in Deutschland. Ob sie einen kurzen Ferienaufenthalt erfassen, hängt von der Einordnung des Vertrags ab. In der Praxis legst du den Betrag am realistischen Schaden fest und nennst ihn vor der Buchung.
Darf ich die Kaution für normale Abnutzung einbehalten?
Nein, jedenfalls nicht im deutschen Mietrecht. § 538 BGB sagt, dass der Mieter Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten hat. Behalte nur Schäden ein, die du mit Foto und Beleg nachweist.
Wann muss ich die Kaution zurückzahlen?
Zu dem Zeitpunkt, den deine Buchungsbedingungen nennen. Im österreichischen Mietrecht ist die Kaution nach § 16b Abs. 2 MRG samt Zinsen unverzüglich zurückzugeben. Ob das MRG für deine Ferienvermietung gilt, hängt von § 1 Abs. 2 MRG und vom Einzelfall ab.
Darf ich die Kaution per Kartenreservierung verlangen?
Ja, wenn der Gast der genauen Höhe des gesperrten Betrags zustimmt. Das verlangt in Deutschland § 675t Abs. 4 BGB von der Bank des Gastes. Nenne deshalb den Betrag als feste Zahl in der Buchungsbestätigung und gib die Sperre nach der Abreise frei.
Muss ich die Kaution getrennt von meinem Vermögen verwahren?
Bei Wohnraummiete ja: § 551 Abs. 3 BGB verlangt in Deutschland die getrennte Anlage, § 16b Abs. 1 MRG in Österreich eine fruchtbringende Veranlagung, die vom Vermögen des Vermieters getrennt ist. Ob das für deine Ferienvermietung gilt, hängt von der Einordnung des Vertrags ab. Führe die Kaution vorsichtshalber getrennt vom Betriebsgeld.
Джерела
- Gesetze im Internet: § 551 BGB, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten, переглянуто 14 жовтня 2026 р.
- Gesetze im Internet: § 549 BGB, Auf Wohnraummietverhältnisse anzuwendende Vorschriften, переглянуто 14 жовтня 2026 р.
- Gesetze im Internet: § 538 BGB, Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch, переглянуто 14 жовтня 2026 р.
- Gesetze im Internet: § 309 BGB, Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit, переглянуто 14 жовтня 2026 р.
- Gesetze im Internet: § 675t BGB, Sperrung eines Geldbetrags bei kartengebundenen Zahlungsvorgängen, переглянуто 14 жовтня 2026 р.
- RIS: Mietrechtsgesetz (MRG), § 1 Anwendungsbereich, переглянуто 14 жовтня 2026 р.
- RIS: Mietrechtsgesetz (MRG), § 16b Kaution, переглянуто 14 жовтня 2026 р.
- RIS: ABGB, § 1109 Rückstellung der Bestandsache, переглянуто 14 жовтня 2026 р.
- RIS: Zahlungsdienstegesetz 2018 (ZaDiG 2018), § 69 Zahlungsvorgänge, bei denen der Betrag nicht im Voraus bekannt ist, переглянуто 14 жовтня 2026 р.
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